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Além da segurança total da conclusão da mesma, a maior vantagem é a financeira, pois após o término da obra o aderente/sócio investidor terá uma rentabilidade significante em relação à obra. O lucro que seria das Incorporadoras passa a ser dos sócios investidores.
A formação de um grupo de investidores ocorre ao instituir uma SPE (Sociedade de Propósito Específico), uma empresa em que os investidores são os sócios com o objetivo em comum da construção de um condomínio. A execução do projeto é feita por esta SPE, e todos os ativos como o terreno e os valores arrecadados pelos investidores são de propriedade da SPE.
Com esse aspecto já se percebe uma grande diferença entre investir em um projeto de Construção a Preço de Custo e comprar um imóvel de uma construtora. A maneira como o negócio é estruturado impossibilita a utilização dos fundos levantados para um projeto em outros projetos. Isso garante que, no caso em que algo venha a acontecer com a administradora, ou qualquer outro prestador de serviços, basta a SPE contratar uma nova administradora, por meio da Assembleia de Quotistas, que continuará a execução da obra.
Os projetos que criamos passam pelo ciclo padrão, e entender este ciclo ajuda a entender como realmente funciona o modelo da SPE. Abaixo você pode conhecer este ciclo.
A idealização de uma nova oportunidade de investimento tem início quando identificamos o projeto e a localização ideais a serem concebidos, com base em dois fatores primordiais: a identificação das demandas; e uma criteriosa análise dos movimentos do mercado, tais como empreendimentos lançados, seus preços, perfil dos apartamentos, localização. Ao identificarmos um terreno que atende a estes quesitos, estabelecemos a negociação do terreno, seja através de permuta no local, compra do terreno ou até mesmo de maneira mista, compra e permuta.
O próximo passo é montar com nosso arquitetos e engenheiros um pré-projeto e o estudo técnico preliminar, bem como uma estimativa preliminar de custo da obra. Quando finalizados, damos inicio a parte burocrática com abertura da SPE em nome de EJ para agilizar os processos burocráticos (contrato de compra/permuta do terreno, contratos com arquitetos e engenheiros, processos de unificação de lotes ou desmembramento, outorga do lote para SPE, entrada nos órgãos públicos necessários para aprovação de projetos, alvará de construção, incorporação e tudo que se faz necessário a legalização do empreendimento), a partir daí iniciamos o período de comercialização de cotas para a formação do grupo de investidores. Após a comercialização mínima (60%) das cotas disponíveis, é oficializada a criação de um grupo de cotistas que ingressarão na SPE de maneira oficial. A formalização oficial da SPE ocorre na primeira Assembleia de Quotistas, onde são dadas as boas vindas, apresentados os envolvidos nos empreendimento, e os sócios tem a oportunidade de se conhecerem. Ainda neste mesmo dia são eleitos 02 conselhos: O Coselho Fiscal e o Conselho de Representantes, ambos serão formados por 3 a 5 cotistas do grupo.
Com a SPE formalizada e a compra do terreno efetivada, entramos na etapa de refinamento do planejamento e estudos. As empresas contratadas dão sequencia em toda a parte legal projeto arquitetônico executivo, projetos complementares e o orçamento da obra.
Iniciada a fase de Pré-obra, iniciam-se os aportes pelos investidores para integralização do capital social da SPE. Esses valores serão utilizados para a compra do terreno e, posteriormente, para a própria execução da obra.
Os aportes iniciam-se mesmo antes do início efetivo das obras. Isso se faz necessário para permitir o acúmulo de caixa, buscando minimizar a necessidade de levantamento de fundos adicionais no transcorrer da obra para ajuste do fluxo de desembolsos da SPE.
Nesta etapa, é feito o encontro entre a estimativa inicial, o memorial descritivo e o orçamento quantitativo. Pode acontecer de identificar neste momento diferenças entre a estimativa inicial e o orçamento quantitativo. Caso isso ocorra, é possível diluir a diferença apurada nos aportes a serem realizados durante todo o período de obra, sem prejudicar o fluxo de caixa da SPE.
Durante este período existe a administração a execução da obra realizando orçamentos, contratos, cobranças, compra de insumos, contratação de serviços, entre outros. Paralelo a isso temos a atuação do “Setor Transparência”, que é a Governança da SPE, em que organiza as Assembleias de Quotistas e trabalha na comunicação com o Conselho Fiscal, Conselho de Representantes e cotistas da SPE, disponibilizando Cadernos Contábeis, Relatórios Mensais incluindo acompanhamento da obra e imagens recentes, e várias outras informações via BI do empreendimento.
Este é o momento em que damos passo a dissolução da SPE. Para isso existe o acompanhamento do processo de expedição do Habite-se, a emissão da certidão negativa do INSS, e consequentemente a dissolução da SPE. Após a dissolução da SPE é o momento em que o Sócio Investidor obtém seu imóvel de fato através da transferencia do patrimonio da SPE para o Sócio Investidor. No momento de escriturar e registrar o seu imóvel, como existiu a dissolução da SPE, o Sócio Investidor pessoa física, tem o benefício de não pagar a taxa de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
Cada uma das unidades possui um Manual do Proprietário, documento que busca otimizar a utilização do bem, contendo as informações técnicas necessárias, bem como sugestões de manutenção, limpeza, instruções de funcionamento de equipamentos instalados, dentre outras informações. O Manual do Proprietário busca promover a qualidade e a durabilidade das áreas privativas e comuns, com vistas a preservar o investimento realizado.
Todos os sócios da SPE têm direito de fiscalização total durante todo o processo, incluindo acesso à todos os documentos pertinentes à SPE, caderno contábil e acesso ao canteiro de obras.
Ao formalizar a SPE, é realizada a primeira Assembleia de Quotistas onde são eleitos 3 conselheiros fiscais dentre os quotistas, que serão reeleitos anualmente. Estes terão como responsabilidade o acompanhamento e fiscalização da contabilidade da SPE.
Os sócios podem contratar auditoria externa para avaliar o andamento da obra e o canteiro, bem como auditoria para avaliar a contabilidade da SPE, a assertividade dos processos administrativos e se os valores arrecadados estão sendo utilizados para a finalidade correta.
O nosso grande diferencial é o cuidado em oferecer uma extensa quantidade de informações de maneira prática e de fácil compreensão. Os sócios de uma SPE contam com uma seleção de ferramentas que possibilitam acesso fácil e atualizado às informações referentes à SPE ou à obra.
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